Byggesak

Innhold

Dersom du skal gå i gang med et byggetiltak må det være i tråd med både reguleringsplaner/kommuneplanen og plan- og bygningslovens regler. Store deler av Hvaler ligger nærmere sjøen enn 100 meter, der det i utgangspunktet er et byggeforbud. Derfor er det viktig å vite om og hva du kan bygge. Her vil du kunne finne svar på noen spørsmål knyttet til akkurat det du planlegger å bygge.

Byggesaksveiledning

Vi oppfordrer til å ta kontakt med kommunen på forhånd dersom du har byggeplaner og er usikker, eller ukjent med hvordan regelverket skal praktiseres. Send oss gjerne en e-post.   

Du treffer en byggesaksbehandler ved fysisk oppmøte elller per telefon tirsdager og onsdager fra klokka 12.00 til klokka 15.00. Har du derimot et kort planfaglig spørsmål vil du kunne kontakte en kommuneplanlegger samme dager fra klokka 9.00 til 11.30. Dette er en generell veiledningstjeneste og gjelder ikke for pågående plan- og byggesaker, der saksbehandler må kontaktes for avtale. Vi setter av omlag 15 minutter til deg. Du kan møte opp i resepsjonen eller henvende deg på telefon 69 37 50 00. Det presiseres at ved pågående saker må saksbehandler kontaktes direkte enten på telefon eller e-post da dette ikke vil inngå i den generelle veiledningen. 

For å gi best mulig veiledning ønsker vi at du sender inn spørsmål og tegninger/skisser i forkant. Forhåndskonferanse er et møte med kommunen for å diskutere rammene for eiendommen din i forhold til det du vil søke om. Vi setter av inntil en time. Du må betale for forhåndskonferanser. Prisene finner du lenger ned på siden.

Vær oppmerksom på at vi ikke kan gå gjennom søknaden din for å bekrefte at den er komplett. Vi kan heller ikke gi svar på om søknaden vil bli innvilget eller om dispensasjonene dine vil bli innvilget. Disse vurderingene gjøres under selve saksbehandlingen, og er ikke et tema du kan ta opp i forhåndskonferansen.

Bestilling av forhåndskonferanse

Kommunikasjon i pågående saker gjøres med ansvarlig søker. For å kommunisere med din saksbehandler kan du sende oss en e-post. Husk å merke e-posten med saksnummer, adresse og gårds- og bruksnummer.

Husk at nettsidene kan gi deg mange svar, så gå gjerne gjennom disse før du kontakter oss.

Situasjonskart og eiendomsopplysninger

Finn kart, planer og bestemmelser

Planformål og bestemmelser kan sette begrensninger for hva som kan oppføres. Du har derfor som tiltakshaver ansvar for å påse at tiltaket er i samsvar med gjeldende arealplan for eiendommen.

kommunekartet for Hvaler kommune finner du eiendomsgrenser, gatenavn, plankart, planbestemmelser, informasjon om verneverdige natur- og kulturminner, med mer. Dersom det foreligge en reguleringsplan for området, finner du også den i kommunekartet.

Slik bruker du kartet:

  1. Trykk på kartlagsfanen over kartet
  2. Da skal det komme opp en liste til høyre. Trykk da på kommuneplanen
  3. Zoom inn på det aktuelle området eller skriv inn enten adresse eller gårds og bruksnummer i søkefeltet
  4. Trykk på det aktuelle området. I første fane finner du plandokumentene til kommuneplanen. Her skal det ligge saksfremlegg, planbeskrivelse, planbestemmelser, plankart og eventuelle planendringer.
Andre eiendomsopplysninger

Situasjonskartet skal vise plasseringen av tiltaket. Dette innebærer blant annet avstand:

  • til nærmeste nabogrense
  • mellom bebyggelse
  • til nabobebyggelse
  • til vann- og avløpsledninger

Situasjonskartet er det eneste dokumentet som viser VA - ledninger.

For å bestille situasjonskart og eiendomsopplysninger, kan disse lenkene benyttes: 

Hvor omfattende er byggearbeidene?

Før du setter i gang bør du bestemme deg for hvor omfattende byggeprosjektet ditt skal være. Har du et mindre byggeprosjekt kan du ofte både bygge og søke selv, mens større byggeprosjekter krever at du må bruke fagpersoner i hele søknads- og byggeprosessen.

Nettsidene til Direktoratet for byggkvalitet kan gi deg mange svar. Sjekk gjerne ut disse veiledningssidene før du kontakter oss:

Du må alltid bruke fagpersoner i hele søknads- og byggeprosessen hvis du for eksempel skal:

  • bygge en garasje, bod eller annen bygning over 70 kvadratmeter
  • bygge et tilbygg på huset ditt som er over 50 kvadratmeter
  • bygge et påbygg, slik som for eksempel å etablere en takterrasse
  • dele opp boenheten din i flere boenheter

Dersom du skal bygge noe som krever bruk av fagpersoner da har de ansvar for å:

  • sende inn byggesøknaden for deg (ha rollen som ansvarlig søker)
  • planlegge prosjektet ditt (ha rollen som ansvarlig prosjekterende)
  • bygge (ha rollen som ansvarlig utførende)

Søknadsskjemaer

Se veiviseren for de 8 stegene fra idè til ferdig søknad.

På nettsidene til Direktoratet for byggkvalitet finner du diverse søknadsskjemaer for byggesaker.

Erklæring for brannsikring (pdf)

Byggeforbud i plan- og bygningsloven

Disse reglene gjelder i strandsonen og 100-metersbeltet

Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde som er tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. Det kan i forbindelse med kommune- eller fylkesplanleggingen være gitt retningslinjer som differensierer hensynene ut fra konkrete vurderinger av strandsonen.

Innenfor 100-metersbeltet gjelder byggeforbudet etter PBL § 1-8 andre ledd, der ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplankartet eller i reguleringsplan, jf. § 2.3. I kommuneplankartet er byggegrensen vist som juridisk linje forbudsgrense sjø. 

Hva må du gjøre ?

Først og fremst må du sjekke gjeldende planer for din eiendom (kommuneplan og reguleringsplan). Denne informasjonen får du på kommunens karttjenester på internett eller ved å henvende deg til servicetorget. Finn ut om din eiendom er berørt av 100-metersbeltet.

Er din eiendom i 100-metersbeltet? 

Hvis din eiendom ligger i 100-metersbeltet er den berørt av det generelle forbudet om å oppføre eller anlegge tiltak langs sjø og vassdrag.

Alle typer tiltak er søknadspliktig på din eiendom. Mindre fasadeendringer kan unntas. Er du i tvil, kan du henvende deg til servicetorget på 69 37 50 00 eller på e-post.

Kan jeg bygge uten å søke i 100-metersbeltet?

Nei, unntaksreglene i plan- og bygningsloven gjelder ikke på din eiendom. Blant annet er garasjer, boder, gjerder, terrengoppfylling, graving, anlegging av sandstrand, støttemurer, levegg, basseng og lignende søknadspliktig med dispensasjon.

Ønsker du å bygge i 100-metersbeltet?

Dersom du ønsker å bygge i 100-metersbeltet har du mulighet til å søke om dispensasjon.

Din søknad vil kanskje måtte behandles i utvalg for Plan og byggesaker.

Hva er en dispensasjon?

Dispensasjon gir deg rett til å gjøre noe selv om det er i strid med krav i plan- og bygningsloven, forskrift eller arealplaner.

Hva kan du søke dispensasjon fra?
  • alle krav til tiltaket som fremgår av: gjeldende plan (kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan, detaljplan), plan- og bygningsloven og bestemmelser som er vedtatt i medhold av denne loven. Det betyr at det også kan søkes om dispensasjon fra bestemmelser i Teknisk forskrift (TEK)
  • avstand til vei etter veglovens § 29. Ifølge Miljøverndepartementets prinsipputtalelse skal § 29 tolkes som en del av reguleringsplanen i de planene som mangler byggegrense mot vei. Formet skal det stå i vedtaket at det er gitt dispensasjon fra vegloven, men dette skal betraktes som en dispensasjon fra plan og omfattes derfor av dispensasjonsreglene i plan- og bygningsloven
  • avstand til kraftledninger, vann- og avløpsledninger eller andre ledninger etter veglovens § 32
Hva skal en søknad om dispensasjon inneholde?

Du kan legge frem din søknad om dispensasjon som et vanlig brev. Eventuelt kan du bruke følgende skjema:

Søknad om dispensasjon (pdf)

Søknaden skal blant annet inneholde opplysninger om:

  • hvem er tiltakshaver (for søknad om dispensasjon utenom byggesak)
  • hvem er ansvarlig søker (for søknad om dispensasjon utenom byggesak)
  • hvilken eiendom søknaden omfatter
  • hva tiltaket omfatter
  • hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra
  • er tiltaket permanent eller midlertidig
  • dokumentasjon på at tiltaket/dispensasjonen er nabovarslet. Ved søknad om tiltak må det krysses av for dispensasjon på skjemaet for nabovarsel
  • redegjørelse for innkomne naboprotester til dispensasjonssøknaden og søkers merknad til disse
  • vise til hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra
  • søknad om dispensasjon må begrunnes etter plan- og bygningslovens § 19-1. Både ulemper og fordeler må begrunnes.

Denne listen er en generell liste og er ikke nødvendigvis uttømmende. Noen ganger vil forhold ved eiendommen eller tiltaket utløse problemstillinger som må belyses. I noen tilfelle må søknaden

Det aller første du må gjøre er å vurdere om hensynet/hensynene bak bestemm sendes til uttalelse hos andre myndigheter.

Hvordan begrunne søknaden om dispensasjon?
  • Oppgi hva hensynene bak bestemmelsen er. Dette kan du finne ved å lese forarbeidene til bestemmelsen eller juridisk litteratur
  • Du må redegjøre for hvorfor du mener at dispensasjonen ikke vesentlig tilsidesetter dette hensynet
  • Kommenter spesielt hvis tiltaket har betydning for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelig, eller noen av de andre hensynene som er omtalt i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. Det samme gjelder dersom tiltaket omfattes av statlige eller regionale retningslinjer
  • Du må redegjøre spesielt når statlige eller regionale myndigheter har uttalt seg negativt til tiltaket

Dersom hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt vil vi ikke kunne gi dispensasjon. Det vil dermed ikke være hensiktsmessig å sende inn søknad om dispensasjon.

Det neste du må gjøre er å redegjøre for at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene:

  • Du må redegjøre for ulempene tiltaket medfører. Du må argumentere ut i fra samfunnets behov og omgivelsene, og ikke fra egne behov. For eksempel: ulemper for allmennheten, naboer, eksponering fra sjøen, for det hensynet bestemmelsen er ment å ivareta, og så videre
  • Du må redegjøre for hva som er fordelene med dispensasjon. Du må argumentere ut fra samfunnets behov og omgivelsene, og ikke fra egne behov. For eksempel: tilknytting til VA, bygge en garasje kan føre til en ryddigere eiendom, sikkerhet, og så videre
  • Du må vurdere fordeler og ulemper opp mot hverandre. Redegjør for hvordan fordelene klart overstiger ulempene
Hva er vilkårene for dispensasjon?

Det er to vilkår for at du skal få dispensasjon, jf. plan- og bygningslovens § 19-2:

  1. Hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. Heller ikke hensynene i lovens formålsbestemmelse må bli vesentlig tilsidesatt
  2. Fordelene ved dispensasjon må være klart større enn ulempene etter samlet vurdering

Begge vilkårene må være oppfylt. 

Når vi vurderer om vilkårene er oppfylt skal vi legge spesielt vekt på følgende:

  • Helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet når det søkes om dispensasjon fra lov eller forskrift
  • Negativ uttalelse fra statlig eller regional myndighet
  • Statlige og regionale rammer og mål

Vi gjør oppmerksom på at vanskelige eller prinsipielle dispensasjoner behandles i politiske utvalg.

For at vi skal kunne innvilge en dispensasjon, må fordelene for de allmenne interesser ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Dessuten må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke bli vesentlig tilsidesatt.

Hva om du har utført arbeider uten å søke?

Det er ulovlig å utføre arbeider i strandsonen uten å søke. Ifølge plan- og bygningsloven plikter kommunen å følge opp ulovligheter.

Dersom vi får vite at du har utført arbeider på din eiendom ulovlig, vil vi følge opp dette ved å gi deg varsel om overtredelsesgebyr, varsel om pålegg om retting og varsel om tvangsmulkt. Du vil få mulighet til å søke om tiltaket ditt selv om det er utført. Selve søknaden vil bli behandlet på lik linje som andre søknader selv om tiltaket er utført. Du må påregne å få ett overtredelsesgebyr for å ha utført tiltak uten tillatelse.

Når må jeg varsle naboen?

Når du har samlet alle dokumentene du trenger i byggesøknaden din, må du varsle naboer. Alle søknadspliktige tiltak krever nabovarsling. Naboene har to uker på å komme med merknader fra de mottar varselet.

Hva skal nabovarselet inneholde?

Nabovarselet skal gi en dekkende beskrivelse av tiltaket. Det skal legges ved:

  • Beskrivelse av tiltaket
  • Situasjonskart
  • Snitt og fasadetegninger
  • Eventuelle dispensasjonssøknader

Hovedregelen er at naboene skal se det samme som du sender inn til kommunen.

Hvem skal varsles?

Alle naboer skal varsles. Dette er uavhengig av eiendomstype, arealformål og om eiendommen er bebygd eller ikke.

Hvis det er flere hjemmelshavere skal alle ha et eget nabovarsel. 

Slik nabovarsler du

Du kan nabovarsle på tre måter; enten skrive ut en papirversjon som du går rundt til naboene med, sende e-post, eller sende nabovarselet digitalt via Altinn. 

Skal naboen bygge, rive eller endre?

Hva er et nabovarsel?

Når det skal varsles, hva ett varsel skal inneholde, hvem som skal varsles og hvordan det skal varsles? Se veiledning over. 

Merknader til nabovarsel

Du kan komme med merknader hvis du føler at tiltaket påvirker deg negativt. Naboen kommer da med et tilsvar som legges ved i byggesaken.

Merknader sendes til ansvarlig søker innen to uker etter at varselet er sendt ut, og gjelder uavhengig av om du er bortreist eller ikke. Spørsmål om forlengelse av fristen for å komme med merknader sendes til søker.

Innhold i nabovarselet

Husk at merknader til nabovarsel ikke er en klage, unngå derfor å bruke ordlyden "klage på tiltak" når du skriver merknadene. Alle merknader følger byggesaken og publiseres på postlistene. Unngå derfor sensitiv informasjon.

I brevet til søker skriver du:

  • Hvilke merknader du har til tiltaket
  • Ulemper tiltaket gir for deg som nabo, som lys, lyd, innsyn, utsyn 

Personlige uenigheter mellom deg og naboen er ikke relevante for en byggesak.

Hvordan vurderes merknadene

Merknadene dine og svaret på disse fra søker/tiltakshaver legges ved i byggesaken. Vi vurderer om merknadene skal tas til følge eller ikke.

Dersom du har merknader vil du motta en kopi av vedtaket. Som nabo har du rett til å klage på vedtaket innen 3 uker fra du ble kjent med vedtaket.

Det kan være greit å vite at kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn det loven sier, når:

  • eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke

eller

  • det skal oppføres garasje, uthus og lignende mindre tiltak.

Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd bokstav b, gis ved forskrift.

Borettslag og sameie: Det holder å varsle styret i eksempelvis borettslaget. Er det ikke et styre skal alle hjemmelshavere motta et varsel.

Eksempler på type tiltak 

Fritidsbebyggelse

På 70-tallet ble det innført et forbud mot bygging av nye fritidsboliger i Hvaler kommune. Imidlertid er det i kommuneplanens arealdel satt av noen områder til fremtidig fritidsbebyggelse. For å kunne bygge nye fritidsboliger i disse områdene, er det krav om regulering av hele området. En slik reguleringsprosess må være et privat initiativ.

Ombygging og utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse kan tillates dersom det er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer for fritidsbebyggelse. 

For å vite hva som gjelder for en bestemt eiendom må du vite arealformålet for eiendommen. 

Tilbygg/påbygg

Et tilbygg betyr at du utvider boligen eller hytta ved å øke grunnflaten.

Et påbygg betyr at du øker arealet ved å bygge i høyden, men det kan også være et takopplett, en ark eller kvist. Påbygg er ofte mer krevende enn et tilbygg.

Påbygg krever ofte at deler av eller hele takkonstruksjonen må rives og erstattes av ny. Bæreevnen til underliggende konstruksjoner må kontrolleres og eventuelt forsterkes. Takløft, påbygg og takopplett vil gjerne være tiltak der du er nødt til å søke med hjelp fra fagpersoner. 

Før du går i gang bør du også sjekke om kommuneplanen og reguleringsplanen tillater et større areal eller mer enn en etasje. Dersom tiltaket ikke er i tråd med bestemmelsene må du ta kontakt med kommunen og sjekke muligheten for utvidelse. Tiltaket vi da kreve søknad om dispensasjon.

Det kan også være at tiltaket er såpass omfattende at du bør kontakte et foretak som kan være ansvarlig søker. Ansvarlig søker skal være kjent med regelverk og forskrifter, og vil fungere som kontaktperson mellom tiltakshaver og kommunen.

Sjekk her hva du kan bygge uten å søke:

Bygg uten å søke: Tilbygg (Direktoratet for byggkvalitet)

Vann- og avløpsanlegg

Tilkobling til det kommunale vann- og avløpsnettet er søknadspliktig etter pbl § 20-1. Eier/tiltakshaver må kontakte et foretak som kan være ansvarlig søker (rørlegger, konsulent, etc.). Ansvarlig søker skal være kjent med regelverk og forskrifter, og vil fungere som kontaktperson mellom tiltakshaver og kommunen.

I mange områder, der vann- og avløpsanlegg ikke er i tråd med areal-,  og planformålet, vil tiltaket også kreve søknad om dispensasjon.

Har du behov for å vite hvor det finnes påkoblingspunkter, kan du  bestille ledningskart ved å kontakte avdeling for vann og avløp.

Brygger og mudring (med mer)

Kun ordinært vedlikehold av eksisterende godkjente brygger er unntatt søknadsplikt. All utvidelse er søknadspliktig.

Utvidelse av eksisterende, og etablering av nye adkomstbrygger skal som hovedregel ikke tillates, men dispensasjoner kan vurderes der endring/tiltaket fører til en bedret situasjon, for eksempel gjennom redusert omfang/inngrep og samling av flere enkeltbrygger til fellesanlegg. I tillegg til søknad om dispensasjon kreves vanlig søknad om byggetillatelse. Søknadsplikten gjelder også nye terrengendringer og konstruksjoner i sjø- og strandområder. 

For bryggeanlegg som har 10 båtplasser eller mer kreves at det utarbeides en detaljplan før man kan søke om byggetillatelse. 

Mange steder er det registrert verneverdig natur. Der det er registrert verneverdige marine naturtyper vil det normalt ikke tillates utvidelser av bryggeanlegg eller mudring.

Mudring, utfylling og påfylling av sand er tiltak som kan kreve tillatelse fra flere lovverk, blant annet forurensingsloven, havne- og farvannsloven i tillegg til plan- og bygningsloven.

Pipe og ildsted

En del arbeider knyttet til installering, endring og reparasjon av ildsted og pipe kan gjøres uten at du må søke kommunen om tillatelse, men for enkelte arbeider er det søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak/ansvarsrett. 

Oppføring av ny skorstein- og rehabilitering av skorstein (i betydning av nytt pipeløp i eksisterende skorstein) er søknadspliktig tiltak.

Solcelleanlegg

En del arbeider knyttet til installering og montering av solcelleanlegg kan gjøres uten at du må søke kommunen om tillatelse. Men for enkelte arbeider er det søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak / ansvarsrett. 

Installering,endring og reparasjon av solenergianlegg i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle, vurderes som en enkel installasjon og er unntatt fra kravet om søknadsplikt.

Solenergianlegg, som solcelle- og solfangeranlegg, er å anse som bygningsteknisk installasjon og er søknadspliktig etter pbl § 20-1 dersom

  • Anlegget ligger nærmere enn 4 meter fra nabogrensen
  • Anlegget endrer fasadens karakter vesentlig
  • Anlegget går over flere bruksenheter
  • Anlegget går over flere brannceller 
  • Anlegget påvirker bærekonstruksjonen
  • Anlegget ligger på et verneverdig bygg (SEFRAK)
  • Anlegget ligger i nærheten av et kulturminne/verneområde
  • Anlegget stikker ut fra fasaden (ikke integrert)

I områder avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområder (LNF) kan tiltaket være avhengig av dispensasjon.

Ferdigattest

Søknaden sender du til den kommunen som har gitt byggetillatelsen. Ferdigattesten viser at saken er ferdigbehandlet av kommunen. Dersom du har fått hjelp av en ansvarlig søker tidligere i byggesaken, er det den ansvarlige søkeren som skal søke om ferdigattest.

Det gis ikke ferdigattest på byggesaker som er eldre enn fra 1998.

Søknad om ferdigattest

Saksbehandlingsfrister

Forhåndskonferanse

Kommunen skal avholde forhåndskonferanse senest innen 2 uker etter at du har bedt om det.

Søknad om tillatelse til tiltak med og uten ansvarsrett

a) Dersom saken ikke medfører dispensasjon fra plan, skal søknaden avgjøres innen 3 uker etter at fullstendig søknad foreligger.

b) Søknad om tillatelse til tiltak etter pbl § 20-3 og 20-4 der tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, der det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere, og ytterligere tillatelser, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig, skal avgjøres av kommunen innen 3 uker. Dersom kommunen ikke har avgjort søknaden innen fristens utløp, regnes tillatelse for gitt.

c) Søknad om tillatelse til tiltak etter § 20-4, der det foreligger protester fra naboer eller gjenboere, men øvrige vilkår er oppfylt, skal også behandles innen 3 uker.

Igangsettingstillatelse = 3 uker. Søknad om igangsettingstillatelse skal behandles innen 3 uker etter at den er mottatt i kommunen.

Brukstillatelse

Anmodning om brukstillatelse skal behandles innen 3 uker etter mottakelse.

Ferdigattest

Anmodning om ferdigattest skal behandles innen 3 uker. Dersom ferdigattest ikke er utstedet inn fristen, kan byggverket tas i bruk.

Rammetillatelse

Dersom søknaden deles opp, jf. plan- og bygningsloven § 21-2 femte ledd, gjelder 12-ukersfristen i plan- og bygningsloven § 21-7 første og fjerde ledd bare for søknad om rammetillatelse og søknad om endring av rammetillatelse.

Dispensasjon

Søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 skal avgjøres innen 12 uker. Fristen gjelder fra søknad er mottatt og til vedtak er sendt. Fristen kan forlenges med den tid som medgår til feilretting eller supplering av opplysninger.

Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos statlige og regionale myndigheter, jf. plan- og bygningsloven § 19-1 (normalt med 4 uker).

Kart- og delingssaker

Behandling av delingssøknad etter fullmakt er 12 uker under forutsetning av at saken er kurant. For delingssøknader som er avhengig av andre instansers uttalelse kan saken ta opp til 6 mnd. avhengig av kompleksiteten.

Klagesaksbehandling

Kommunen skal behandle og oversende klagesaker til Fylkesmannen innen 8 uker. I klagesak der det er gitt utsatt iverksetting skal klagen behandles av klageinstansen innen 6 uker.

Klage på vedtak

Klage

Dersom du ikke er fornøyd med resultatet på vedtaket, kan du klage innen 3 uker fra du mottok vedtaket. Klagen skal behandles både administrativt og politisk.

Klagen sendes til postmottak@hvaler.kommune.no, eller som brev til Hvaler kommune, Storveien 32, 1680 Skjærhalden, og merkes med saksnummer.

Dersom kommunen mener at klagen ikke skal tas til følge, sendes saken til Fylkesmannen i Østfold for endelig vurdering.

Tilsyn og ulovlighet

Tilsyn

Plan- og bygningsmyndighetene i kommunen skal påse at plan- og bygningslovgivningen med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner med mer overholdes, jf. pbl. § 1-4. Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningslovgivningen, og at ansvarlig foretak er kvalifisert., jf. pbl. § 25-1. 

Tilsyn- og ulovlighetsstrategi - Hvaler kommune 2022-2024

Ulovlighet

Plan- og bygningsmyndighetene i kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, jf. pbl. § 32-1. Dersom overtredelsen er av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om dette er ikke enkeltvedtak. Kommunen skal forfølge ulovlige tiltak som er i strid med plan- og bygningsloven, forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner mv. Alle tiltak, både eksisterende, eldre og nye, kan forfølges av kommunen etter pbl. kap. 32, med noen unntak.

Ettergodkjenning av tiltak

Har du begynt å bygge eller har bygget, og oppdaget i etterkant at du må søke?

Du har alltid mulighet til å søke om tillatelse i etterkant dersom du mottar brev om at tiltaket du har oppført er søknadspliktig. Dette gjelder også dersom du selv har oppdaget at tiltaket er søknadspliktig etter at arbeidene er påbegynt/utført.

Kravene til søknadens innhold er de samme som ved en vanlig søknad. Se under søknadskjema.

Dersom du har spørsmål/behov for avklaring tilknyttet tiltaket kan du be om en forhåndskonferanse.

Vi anbefaler at du tar kontakt med et foretak som kan være ansvarlig søker, dersom du er i tvil om hvilken dokumentasjonen som skal vedlegges søknaden.

Hvordan tipse kommunen

Undersøk dette før du tipser:

  • Snakk med naboen eller personen som tipset gjelder først. Unngå misforståelser og spør om hva han/hun skal gjøre.
  • Undersøk om tiltaket er søknadspliktig eller unntatt søknadsplikt. Se link til plan- og bygningsloven og forskrift om byggesak (SAK10) under «Lover og forskrifter». Hva som er et søknadspliktig tiltak eller tiltak unntatt søknadsplikt kan du finne i plan- og bygningsloven §§ 1-6 og 20-1 til 20-6, samt forskrift om byggesak (SAK10) kap. 2, 3 og 4.
  • Du kan også be om innsyn i saksmapper tilknyttet den aktuelle eiendommen, for å se om det foreligger en byggesøknad til det aktuelle tiltaket.

Tips om ulovligheter kan sendes på e-post, som brev til Hvaler kommune, Storveien 32, 1680 Skjærhalden, ved å ringe 69 37 50 00 eller besøke oss i rådhuset. Byggesaksavdelingen har telefon- og besøksvakt tirsdager, onsdager og torsdager mellom klokka 12.00 og 15.00. Tips bør inkludere en konkret beskrivelse av byggetiltaket eller stengslet/hinderet, stedsinformasjon (gårds- og bruksnummer, adresse e.l.), tegning/foto og evevntuelle andre relevante opplysninger. Husk å opplyse om at du eventuelt vil være anonym. 

Tips som kommunen mottar vil bli registrert og arkivert. Tipset vil bli undersøkt og prioritert ut ifra alvorlighetsgrad, interne prioriteringer og gjeldende tilsyn- og ulovlighetsstrategi for Hvaler kommune 2022-2024.

Hva koster tjenestene?

Byggesak
  • Grunngebyr for søknadspliktige tiltak: 11.000 kroner for hver søknad
  • Forhåndskonferanse: 3500 kroner for hvert møte
  • Forhåndskonferanse i større prosjekter: 5000 kroner for hvert møte
  • Saksbehandlingsgebyr for søknadspliktige tiltak: Se gebyrregulativet, kapittel 11.3.11 og 11.3.12
  • Søknad om dispensasjon: 12.000-27.000 per søknad, avhengig av om tiltaket krever uttalelse fra andre
  • Igangsettingstillatelse, første gang: 4000 kroner for hver søknad
  • Igangsettingstillatelse, to eller flere trinn: 5000 kroner for hver søknad
  • Midlertidig brukstillatelse: 5000 kroner for hver søknad
  • Ferdigattest innen fastsatt frist i midlertidig brukstillatelse: Gratis
  • Ferdigattest for øvrig: 5000 kroner for hver søknad
  • Timepris for arbeid som ikke er spesifisert i gebyrregulativet: 1400 kroner
Oppmåling
  • Klarlegging av eksisterende grense som tidligere er koordinatbestemt: 5000 kroner for første punkt, 8500 kroner for to punkter, 1500 kroner for hvert punkt mer enn to
  • Klarlegging av eksisterende grense som ikke tidligere er koordinatbestemt: 7500 kroner for første punkt, 11000 kroner for to punkter, 3200 kroner for hvert punkt mer enn to

 

På denne siden får du en enkel oversikt over andre viktige gebyrer og egenbetalinger.

gebyrregulativet finner du en komplett liste over alle gebyrer og egenbetalinger.

Ofte stilte spørsmål

Trær på naboens eiendom

Noen ganger oppstår det uenighet mellom naboer om trær som skygger eller opleves å være til ulempe. Eieren ønsker imidlertid å beholde treet fordi det f.eks verner mot innsyn. Dersom man ikke blir enig om felling eller beskjæring av treet, må saken løses etter nabolovens regler. I ytterste konsekvens må man gå til forliksrådet eller tingretten med saken.

Hva betyr det at bygget er SEFRAK –registrert?

SEFRAK-registeret er først og fremst et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Et kulturhistorisk register som har verdi som kildemateriale for vår lokale historie. Registeret blir gjerne brukt i forvaltning og i det kommunale planarbeidet. Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. Noen bygg er automatisk fredet fordi de er eldre enn 1650, mens andre er vedtaksfredet fordi de har nasjonal verdi som kulturminne. Det er viktig å huske på at bygningen din kan ha verneverdi selv om den ikke er fredet, vernet eller SEFRAK-registrert.

Rød trekant -betyr et meldepliktig SEFRAK-bygg. Meldeplikten gjelder ved endringer av bygninger eldre enn 1850.

Gul trekant - signaliserer andre SEFRAK-bygg. Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringa fungerer mer som et varsko om at kommunen bør ta en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt tillatelse til å endre, flytte eller rive bygningen. 

Verneverdig og bevaringsverdig betyr det samme. Størstedelen av verneverdige kulturminner er ofte nevnt i kommuneplaner eller kulturminneplaner. 

Dele eiendommen før bygging

Skal eiendommen din deles før den skal utbygges, må søknad om deling være godkjent før byggesaken din kan behandles. Les mer om hvordan du søker om deling her.

I kommuneplanens arealdel gjelder det et generelt forbud mot deling av eiendom i LNF-områder, men det er unntak for såkalt fradeling til uendret bruk, jf. kommuneplanens arealdel § 5.2 d). Fradeling ved innløsning av eksisterende festetomt regnes som fradeling til uendret bruk, slik at da vil delingsforbudet ikke gjelde. Dette unntaket omfatter imidlertid kun den eksisterende festetomten og ikke arealer utenfor festetomtens grenser. Utenfor festetomtens grenser vil delingsforbudet gjelde. 

Delingsforbudet i kommuneplanen er i hovedsak begrunnet med et ønske om å hindre økt privatisering av LNF-områder, fordi dette er områder kommunen har bestemt skal bevares slik de er i størst muliggrad. Kommunen ønsker derfor ikke legge til rette for økt privatisering gjennom f.eks. å tillate utvidelse av eksisterende hyttetomter. Hvaler kommune praktiserer dette forbudet strengt.

Hva er status på byggesaken?

Du kan forvente å få svar på søknaden din innenfor våre lovpålagte frister, dvs tre uker for de enkle tiltakene, tolv uker for mer omfattende saker, og tolv uker for saker med dispensasjon.

Hvor finner jeg godkjente og seriøse fagfolk?

Alle foretak som er kvalifiserte til den jobben de skal gjøre vil bli godkjent av kommunen. Kommunens oppgave er å sjekke at de foretakene som skal ha ansvar i en byggesak har den kompetansen og erfaringen byggesaksforskriften krever for det som skal bygges.  

Direktoratet for Byggkvalitet har godkjent en del foretak sentralt. Disse godkjenningene vil også kommunen akseptere. I tillegg kan kommunen godkjenne foretakene lokalt etter søknad. 

De fleste bolig- og hytteeiere ønsker å bruke seriøse håndverkere. Jakten på en seriøs og lovlydig håndverker kan likevel være krevende. "Tettpå Hvaler" ønsker å hjelpe deg med å velge seriøs arbeidskraft, blant annet gjennom en egen veileder.

Sentral godkjenning er en frivillig kvalitetsordning som viser at foretaket oppfyller kravene til faglige kvalifikasjoner, kvalitetssikringsrutiner og seriøsitet i Byggesaksforskriften (SAK 10). Her finner du foretak med sentral godkjenning.

Hvordan måles gesims?

Gesims- og mønehøyder skal måles med bakgrunn i målereglene i byggteknisk forskrift § 6-2

Veilederen "Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler" forklarer hvordan utnytting og målereglene i teknisk forskrift (TEK) skal forstås og praktiseres.

Hvordan vet jeg hvilke naboer jeg skal varsle?

Du bestiller naboliste fra nettsiden Infoland.no. Se også generell informasjon på denne veiledningssiden om nabovarssling.

Naboen har merknader til søknaden. Hva gjør jeg?

Send et tilsvar på nabomerknaden til kommunen. Kommunen skal vurdere begge sider av saken. 

Jeg har fått nabovarsel, hva skjer nå?

Det skal gis en frist for å få inn mulige merknader på minst 2 uker. Dersom du har merknader til tiltaket, så skal du sende disse skriftlig til søker. Søker vil inkludere merknadene dine i søknaden til kommunen, og gi en beskrivelse av hva som er gjort for å imøtegå merknaden, eventuelt argumenter om hvorfor den ikke er imøtegått. Kommunen vil deretter ta en helhetsvurdering når all informasjon er på bordet. Har du protestert vil du få kopi av kommunens vedtak, og kan klage på dette vedtaket hvis du ønsker.

Kan jeg bygge selv?

Dersom du kan søke selv, så står du også ansvarlig for gjennomføringen. Hvordan du praktisk velger å gjennomføre prosjektet er ikke viktig fra kommunens side. Du kan få en profesjonell til å gjøre jobben, eller du kan gjøre det selv. Dette gjelder også for tiltak som ikke krever tillatelse fra kommunen.  

Dersom du har formell kompetanse og erfaring, kan  du søke som selvbygger i tiltaksklasse 1, jf byggesaksforskriften § 6-8.

Kan jeg tegne bygget mitt selv?

Det viktigste i en sak er at alle nødvendige opplysninger blir gitt, at tegninger er i målestokk 1:100 og at tegningene har god kvalitet slik at saksbehandler kan sette seg i saken og vurdere den på en riktig måte. Det er ingenting i veien for at du kan gjøre dette selv, dersom du sitter inne med nok kompetanse på slik teknisk tegning.

Hva er en tiltakshaver?

En tiltakshaver (også kalt byggherre) er den som bestiller/betaler for tiltaket det søkes om. Tiltakshaver kan søke om og utføre enkle tiltak selv. En slik søknad kalles ”søknad om tiltak uten ansvarsrett”. Ved søknad om mer kompliserte tiltak kreves det ansvarsrett. Da må tiltakshaver kontakte et ansvarlig foretak. Et ansvarlig foretak sender inn søknaden på vegne av tiltakshaver og de ansvarlige utfører arbeidene.

Hva er et tiltak?

Tiltak er det det søkes om. Søkes det om en garasje er det garasjen som er tiltaket.

Hva er forskjellen på en ettrinnsøknad, rammesøknad og søknad uten ansvarsrett?

I en ettrinnssøknad gis igangsettingstillatelse direkte. Det vil si at man kan starte arbeidene når man mottar vedtaket.

En rammesøknad omfatter flere ledd. Det settes ofte vilkår i en rammetillatelse. Når man søker om rammetillatelse må man søke om igangsettingstillatelse før man starter arbeidene. Vilkårene i rammetillatelsen må være oppfylt før igangsettingstillatelse kan gis. En rammesøknad krever søknad om ansvarsrett.  

Søknad om tiltak uten ansvarsrett gjelder for enkle tiltak. Her kan tiltakshaver søke om og utføre arbeidene selv.

Hva er en igangsettingstillatelse?

Søknad om igangsettingstillatelse må være godkjent før man starter arbeidene når det søkes om rammetillatelse. Alle vilkår i rammetillatelsen må være oppfylt når man søker om igangsettingstillatelse. Søknad om igangsettingstillatelse krever søknad om ansvarsrett.

Veiledere fra Direktoratet for byggkvalitet

Arbeid på eksisterende bygg

Vesentlig endring eller vesentlig reparasjon

Relevante krav i TEK17 gjelder

Veiledningsblader fra NKF

Basseng (pdf)

Fasadeendring (pdf)

Fradeling (pdf)

Riving (pdf)

Etablering av ny leilighet i eksisterende bygg (pdf)

Garasje-bod (pdf)

Pipe og ildsted (pdf)

Gjerde og levegg (pdf)

Solenergianlegg (pdf)

Tilbygg til bolig (pdf)

Veranda, balkong og terrasse (pdf)

Enebolig og fritidsbolig (pdf)

Veiledning om å bygge selv - mindre byggearbeid (pdf)

Lover og forskrifter

Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) - Lovdata

Byggesaksforskriften (SAK10) - Direktoratet for byggkvalitet

Byggteknisk forskrift (TEK17) - Direktoratet for byggkvalitet

Vedtatt planretningslinjer pr, 28.05.2021 for strandsonen (pdf) 

 

Fant du det du lette etter?

Takk for din tilbakemelding

Hva forsøkte du å finne?