Byggesak

Innhold

Dersom du skal gå i gang med et byggetiltak må det være i tråd med både reguleringsplaner/kommuneplanen og plan- og bygningslovens regler. Store deler av Hvaler ligger nærmere sjøen enn 100 meter, der det i hovedsak er et byggeforbud. Derfor er det viktig å ha oversikt over om man kan bygge eller ikke. Her vil du kunne finne svar på spørsmål knyttet til akkurat det du planlegger å bygge.

Før søknad

Byggesaksvakt

Hver tirsdag og torsdag mellom kl 12 og 15 har du mulighet til å treffe en byggesaksbehandler. Dette er et tilbud på 15-20 minutter for å avklare enklere spørsmål knyttet til byggesaker. Da kan du henvende deg personlig eller på telefon på 69375000, og få svar på generelle spørsmål. Har du behov for mer omfattende informasjon eller veiledning, kan du bestille forhåndskonferanse her.

Hva kan du bygge?

Noen tiltak kan man bygge uten å søke om tillatelse fra kommunen. Vi gjør oppmerksom på at det likevel ligger forholdsvis strenge føringer for hva som kan bygges uten å søke. Kan du bygge uten å søke?

Planformål og bestemmelser kan sette begrensninger for hva som kan oppføres. Du har derfor som tiltakshaver ansvar for å påse at tiltaket er i samsvar med gjeldende arealplan for eiendommen. Se kommuneplanens arealdel for Hvaler kommune. Det kan også foreligge en reguleringsplan for området, og den finner man i kartet

Unntaket fra søknadsplikt gjelder kun når tiltaket er i tråd med gjeldende planer for eiendommen mht. plassering, takhøyde, takvinkel, utnyttelsesgrad og andre bestemmelser som gjør seg gjeldende. Vi gjør oppmerksom på at det foreligger et byggeforbud i 100-metersbelte jf. plan- og bygningsloven § 1-8, og at dette forbudet fortsatt gjelder for tiltak som er unntatt søknadsplikt. 

Vi oppfordrer derfor til å ta kontakt med byggesaksbehandler i forkant dersom man har byggeplaner og er usikker, eller ukjent med hvordan regelverket skal praktiseres. Hver tirsdag og torsdag mellom kl 12 og 15 er det byggesaksvakt og du kan ringe oss via servicetorget, tlf 69375000, eller komme innom.

Når det gjelder oppføring av frittliggende bygninger inntil 50 m2 og tilbygg inntil 15 m2 som er unntatt søknadsplikt, skal tiltakshaver informere kommunen om bygningens/tilbyggets plassering når det er ferdigstilt slik at plasseringen kan føres inn i kommunens kartgrunnlag. Bruk blankett 5188, for melding om ikke søknadspliktige tiltak.

Her kan du søke.

Hvor stort kan du bygge?

Kart

I kartet finner du bl.a.

  • vedtatte reguleringplaner
  • kart over eiendommer
  • ortofoto
  • kartet til kommuneplanens arealdel
  • gatenavn
  • informasjon om verneverdig natur og kulturminner

Andre eiendomsopplysninger

Eiendomsopplysninger kan du bestille gjennom Infoland.

Arealplaner

Her finner du utdypende informasjon om kommuneplanens arealdel og forslag til ny kommuneplan.

Forhåndskonferanse

Forhåndskonferanse er en ordning der du som tiltakshaver (byggherre) og kommunen kan møtes for å avklare forutsetninger for byggetiltaket og rammene for den videre saksbehandlingen. Forhåndskonferanse kan benyttes ved alle typer tiltak etter plan- og bygningsloven. For tiltak som du selv kan søke kommunen om tillatelse til, kan du møte kommunen alene. For tiltak som krever at du engasjerer et firma til å ta seg av hele søknadsprosessen (kalt ansvarlig søker), bør du ha med deg firmaet til møtet. Kommunen har ansvar for å føre referat fra forhåndskonferansen. Referatet skal undertegnes av deg og kommunens representant ved slutten av møtet. Forhåndskonferanse skal avholdes før en eventuell søknad sendes kommunen.

Kommunen har plikt til å avholde forhåndskonferanse hvis du som tiltakshaver, eventuelt sammen med firmaet som står som ansvarlig søker, ønsker det. Du skal på forhånd gi kommunen de opplysningene som er nødvendig for å forberede konferansen. Dette er som regel situasjonskart, tegninger av tiltaket og eventuelt skriftlig beskrivelse av dispensasjon fra regelverket.

I Hvaler kommune er det også mulig å avtale en uformell samtale før du sender inn en søknad om byggetillatelse. Jo tidligere i prosessen du tar kontakt, jo større er sjansen for at byggesøknaden kan bli en ryddig og hyggelig prosess for både deg og kommunens byggesaksbehandlere.

Hver tirsdag og torsdag, mellom 12 og 15, har byggesaksavdelingen besøks- og telefonvakt. Ta kontakt med servicetorget, tlf 69375000.

Her kan du bestille forhåndskonferanse. 

Nabovarsel

Når et byggetiltak skal iverksettes, har naboer og gjenboere krav på å bli varslet om det tiltaket som skal igangsettes. De får på den måten adgang til å komme med merknader/protester før tiltaket blir påbegynt. For tiltak som du selv kan søke kommunen om tillatelse til, er det du som tiltakshaver (byggherre) som sørger for nabovarsel. For tiltak som krever at du engasjerer et firma (kalt ansvarlig søker), er det firmaet som sørger for nabovarsel.

Naboene må få beskjed om at eventuelle merknader må være kommet til deg eller firmaet innen to uker etter at nabovarselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknad/melding er gjort tilgjengelig. Nabovarselet er gyldig i ett år. Søker du først etter det, må du nabovarsle på nytt.

Nabovarselet skal inneholde så omfattende opplysninger at naboer eller gjenboere (eventuelt også andre) kan vurdere om tiltaket berører deres interesser. Det skal framgå om tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelser gitt i plan- og bygningsloven. Varslingen må være gjennomført før søknaden sendes. Dette kan gjøres på tre måter:

  • Naboen kvitterer direkte på varselet og får en kopi
  • Du sender varselet til naboen i rekommandert sending og får en kvittering fra Posten
  • Ved epost (elektronisk kommunikasjon), der du skal sende oss bekreftelse fra mottaker om at de har blitt varslet.

Her kan du lese mer om nabovarsel.

Naboliste og andre eiendomsopplysninger kan du bestille via www.infoland.no.

Hva koster en byggesak?

Gebyrer

I Hvaler kommune er gebyrene for behandling av byggesøknader fastsatt etter selvkostprinsippet.

Gebyrene for byggesøknader finner du i kap. 8 i gebyregulativet.

 

Søknad 

Fritidsbolig

På 70-tallet ble det innført et forbud mot bygging av nye fritidsboliger i Hvaler kommune. Imidlertid er det i kommuneplanens arealdel satt av noen områder til fremtidig fritidsbebyggelse. For å kunne bygge nye fritidsboliger i disse områdene, er det krav om regulering av hele området. En slik reguleringsprosess må være et privat initiativ.

Ombygging og utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse kan tillates dersom det er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer for fritidsbebyggelse. Disse bestemmelsene kan du lese mer om i kommuneplanens arealdel. Bestemmelsenes kapitel 13 gjelder for fritidsbebyggelse.

For å vite hva som gjelder en bestemt eiendom må du vite arealformålet for eiendommen. Bruk kommunekartet til dette. Zoom inn på den eiendommen det gjelder eller søk på gnr/bnr/fnr i søkefeltet øverst til høyre. Deretter velger du kartlaget "kommuneplan” under fanen ”kartlag". For å finne arealformålet trykker du eiendommen det gjelder og velger deretter arealformål i menyen på venstre side.

Lurer du på hva som ikke er søknadspliktig, kan du lese mer om det her. Tiltakene som er unntatt søknadsplikt skal meldes til kommunen på skjema "Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt".

Hva skal søknaden inneholde?

Bolig og garasje

Nybygg

Oppføring av bolig er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens kapittel 20.

Søknad om oppføring av bolig skal sendes inn av et firma som blir ansvarlig søker på vegne av deg.  Alternativt kan du søke om å være selvbygger for egen bolig (eventuelt med sekundærleilighet), se byggesaksforskriften (SAK10) § 6-8 . Andre boligtyper krever at søknaden sendes inn av et foretak. Vi anbefaler at du tar kontakt med et foretak som kan lage søknaden for deg. 

Tilbygg og påbygg

Tilbygg er en utvidelse som normalt medfører en økning av husets grunnflate / bebygde areal (BYA), se måleregler

Påbygg er ofte en utvidelse av huset i høyden uten at husets grunnflate/BYA endres. Men det kan også være en utvidelse for eksempel i form av en balkong i annen etasje, med høyde over bakken ikke mer enn 5 meter, som fører til økning i BYA.

Både tilbygg og påbygg fører vanligvis til økning av bruksarealet (BRA). Oppføring av tilbygg kan både være søknadspliktig og unntatt søknadsplikt. Uavhengig av om tilbygget er unntatt søknadsplikt eller ikke, må du ta hensyn til de planbestemmelsene som gjelder for eiendommen. Arealplaner som for eksempel kommuneplanens arealdel, kystsoneplanen eller reguleringsplan, kan inneholde bestemmelser om størrelse, høyde, plassering, avstand fra vei, avstand fra sjøen etc. Vær spesielt oppmerksom på at bygningen ikke må plasseres nærmere kommunale vann- og avløpsledninger i grunnen enn 4 m uten særlige sikringstiltak som må godkjennes av kommunen. 

Lurer du på hva som ikke er søknadspliktig, kan du lese mer om det her. Tiltakene som er unntatt søknadsplikt skal meldes til kommunen på skjema "Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt".

Garasje

Oppføring av mindre frittliggende garasje/carport kan være unntatt søknadsplikt, men kan også være søknadspliktig.

Garasje må ha lovlig avkjørsel fra offentlig vei og ev. rettighet til bruk av privat vei. Ny eller endret avkjørsel må søkes godkjent.
Uavhengig av om garasjen/carporten er unntatt søknadsplikt eller ikke, må du ta hensyn til de planbestemmelsene som gjelder for eiendommen. Arealplaner som for eksempel kommuneplanens arealdel, kystsoneplanen eller reguleringsplan, kan inneholde bestemmelser om størrelse, høyde, plassering, avstand fra vei, avstand fra sjøen etc. Vær spesielt oppmerksom på at bygningen ikke må plasseres nærmere kommunale vann- og avløpsledninger i grunnen enn 4 m uten særlige sikringstiltak som må godkjennes av kommunen. 

Lurer du på hva som ikke er søknadspliktig, kan du lese mer om det her. Tiltakene som er unntatt søknadsplikt skal meldes til kommunen på skjema "Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt".

Hva skal søknaden inneholde?

Vann- og avløpsanlegg

Tilkobling til det kommunale vann- og avløpsnettet er søknadspliktig etter pbl § 20-1. Eier/tiltakshaver må kontakte et foretak som kan være ansvarlig søker (rørlegger, konsulent, etc.). Ansvarlig søker skal være kjent med regelverk og forskrifter, og vil fungere som kontaktperson mellom tiltakshaver og kommunen. I mange områder, der vann- og avløpsanlegg ikke er i tråd med planformålet, vil tiltaket kreve søknad om dispensasjon.

Har du behov for å vite hvor det finnes påkoblingspunkter, kan du bestille ledningskart gjennom www.infoland.no.

Hva skal søknaden inneholde?

Brygger og mudring

Utvidelse av eksisterende, og etablering av nye adkomstbrygger skal som hovedregel ikke tillates, men dispensasjoner kan vurderes der endring/tiltaket fører til en bedret situasjon, for eksempel gjennom redusert omfang/inngrep og samling av flere enkeltbrygger til fellesanlegg. I tillegg til søknad om dispensasjon kreves vanlig søknad om byggetillatelse.

For bryggeanlegg som har 10 båtplasser eller mer kreves at det utarbeides en detaljplan før man kan søke om byggetillatelse.

Mange steder er det registrert verneverdig natur. Der det er registrert verneverdige marine naturtyper vil det normalt ikke tillates utvidelser av bryggeanlegg eller mudring.

Mudring og dumping er tiltak som kan kreve tillatelse fra flere lovverk.

Hva skal søknaden inneholde?

Pipe og ildsted

En del arbeider knyttet til installering, endring og reparasjon av ildsted og pipe kan gjøres uten at du må søke kommunen om tillatelse, men for enkelte arbeider er det søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak / ansvarsrett. 

Hva er unntatt søknadsplikt?

Installering, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle er unntatt søknadsplikt, jf.pbl § 20-5 og SAK § 4-1.

Hva er søknadspliktig?

Oppføring av ny skorstein- og rehabilitering av skorstein (i betydning av nytt pipeløp i eksisterende skorstein) er søknadspliktig tiltak, jf. pbl § 20-1 bokstav f og § 6 i forskrift om brannforebygging.

Hva skal søknaden inneholde?

Solcelleanlegg

En del arbeider knyttet til installering og montering av solcelleanlegg kan gjøres uten at du må søke kommunen om tillatelse. Men for enkelte arbeider er det søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak / ansvarsrett. 

Hva er unntatt søknadsplikt?

Installering,endring og reparasjon av solenergianlegg i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle, vurderes som en enkel installasjon og er unntatt fra kravet om søknadsplikt, jf. pbl § 20-5 og SAK § 4-1 bokstav d nr. 4.

Hva er søknadspliktig?

Solenergianlegg, som solcelle- og solfangeranlegg, er å anse som bygningsteknisk installasjon og er søknadspliktig etter pbl. § 20‐1 bokstav f hvis:

  • Anlegget ligger nærmere enn 4 meter fra nabogrensen
  • Anlegget endrer fasadens karakter vesentlig
  • Anlegget går over flere bruksenheter
  • Anlegget går over flere brannceller 
  • Anlegget påvirker bærekonstruksjonen
  • Anlegget ligger på et verneverdig bygg (SEFRAK)
  • Anlegget ligger i nærheten av et kulturminne/verneområde
  • Anlegget stikker ut fra fasaden (ikke integrert)

Hva skal søknaden inneholde?

 

Dispensasjon

Dersom et tiltak er i strid med gjeldende plan eller lov kan det søkes om dispensasjon fra disse forhold. Plan og bygningsloven kap.19 regulerer dette forholdet: §19.2 gir kommunen anledning til å gi dispensasjon.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.

Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt.

Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Det understrekes at det er tiltakshaver / søker som skal begrunne/fremlegge grunnlaget for å gi dispensasjon.

Saksbehandlingsfrister

Forhåndskonferanse

Kommunen skal avholde forhåndskonferanse senest innen 2 uker etter at du har bedt om det.

Søknad om tillatelse til tiltak med og uten ansvarsrett

a) Dersom saken ikke medfører dispensasjon fra plan, skal søknaden avgjøres innen 3 uker etter at fullstendig søknad foreligger.

b) Søknad om tillatelse til tiltak etter pbl § 20-3 og 20-4 der tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, der det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere, og ytterligere tillatelser, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig, skal avgjøres av kommunen innen 3 uker. Dersom kommunen ikke har avgjort søknaden innen fristens utløp, regnes tillatelse for gitt.

c) Søknad om tillatelse til tiltak etter § 20-4, der det foreligger protester fra naboer eller gjenboere, men øvrige vilkår er oppfylt, skal også behandles innen 3 uker.

Igangsettingstillatelse = 3 uker. Søknad om igangsettingstillatelse skal behandles innen 3 uker etter at den er mottatt i kommunen.

Brukstillatelse

Anmodning om brukstillatelse skal behandles innen 3 uker etter mottakelse.

Ferdigattest

Anmodning om ferdigattest skal behandles innen 3 uker. Dersom ferdigattest ikke er utstedet inn fristen, kan byggverket tas i bruk.

Rammetillatelse

Dersom søknaden deles opp, jf. plan- og bygningsloven § 21-2 femte ledd, gjelder 12-ukersfristen i plan- og bygningsloven § 21-7 første og fjerde ledd bare for søknad om rammetillatelse og søknad om endring av rammetillatelse.

Dispensasjon

Søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 skal avgjøres innen 12 uker. Fristen gjelder fra søknad er mottatt og til vedtak er sendt. Fristen kan forlenges med den tid som medgår til feilretting eller supplering av opplysninger.

Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos statlige og regionale myndigheter, jf. plan- og bygningsloven § 19-1 (normalt med 4 uker).

Kart- og delingssaker

Behandling av delingssøknad etter fullmakt er 12 uker under forutsetning av at saken er kurant. For delingssøknader som er avhengig av andre instansers uttalelse kan saken ta opp til 6 mnd. avhengig av kompleksiteten.

Klagesaksbehandling

Kommunen skal behandle og oversende klagesaker til Fylkesmannen innen 8 uker.I klagesak der det er gitt utsatt iverksetting skal klagen behandles av klageinstansen innen 6 uker.

Klage på vedtak

Klage

Dersom du ikke er fornøyd med resultatet på vedtaket, kan du klage innen 3 uker fra du mottok vedtaket. Klagen skal behandles både administrativt og politisk.

Klagen sendes til postmottak@hvaler.kommune.no, eller pr. post til Hvaler kommune, Storveien 32, 1680 Skjærhalden, og merkes med saksnummer.

Dersom kommunen mener at klagen ikke skal tas til følge, sendes saken til Fylkesmannen i Østfold for endelig vurdering.

Ofte stilte spørsmål

Dele eiendommen før bygging

Skal eiendommen din deles før den skal utbygges, må søknad om deling være godkjent før byggesaken din kan behandles.

Hva er status på byggesaken?

Du kan forvente å få svar på søknaden din innenfor våre lovpålagte frister, dvs tre uker for de enkle tiltakene, tolv uker for mer omfattende saker, og seksten uker for saker med dispensasjon.

Hvor finner jeg godkjente fagfolk?

Alle foretak som er kvalifiserte til den jobben de skal gjøre vil bli godkjent av kommunen. Kommunens oppgave er å sjekke at de foretakene som skal ha ansvar i en byggesak har den kompetansen og erfaringen byggesaksforskriften krever for det som skal bygges.  

Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har godkjent en del foretak sentralt. Disse godkjenningene vil også kommunen akseptere. I tillegg kan kommunen godkjente foretakene lokalt etter søknad.

Hvordan måles gesims?

Gesims- og mønehøyder skal måles med bakgrunn i målereglene i byggteknisk forskrift § 6-2

Veilederen Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler (H-2300 B) forklarer hvordan utnytting og målereglene i teknisk forskrift (TEK) skal forstås og praktiseres.

Hvordan vet jeg hvilke naboer jeg skal varsle?

Du bestiller naboliste fra Infoland.no.

Naboen har merknader til søknaden. Hva gjør jeg?

Send et tilsvar på nabomerknaden til kommunen. Kommunen skal vurdere begge sider av saken.

Jeg har fått nabovarsel, hva skjer nå?

Det skal gis en frist for å få inn mulige merknader på minst 2 uker. Dersom du har merknader til tiltaket, så skal du sende disse skriftlig til søker. Søker vil inkludere merknadene dine i søknaden til kommunen, og gi en beskrivelse av hva som er gjort for å imøtegå merknaden, eventuelt argumenter om hvorfor den ikke er imøtegått. Kommunen vil deretter ta en helhetsvurdering når all informasjon er på bordet. Har du protestert vil du få kopi av kommunens vedtak, og kan klage på dette vedtaket hvis du ønsker.

Kan jeg bygge selv?

Dersom du kan søke selv, så står du også ansvarlig for gjennomføringen. Hvordan du praktisk velger å gjennomføre prosjektet er ikke viktig fra kommunens side. Du kan få en profesjonell til å gjøre jobben, eller du kan gjøre det selv. Dette gjelder også for tiltak som ikke krever tillatelse fra kommunen.  

Dersom du har formell kompetanse og erfaring, kan  du søke som selvbygger i tiltaksklasse 1, jf byggesaksforskriften § 6-8.

Kan jeg tegne bygget mitt selv?

Det viktigste i en sak er at alle nødvendige opplysninger blir gitt, at tegninger er i målestokk 1:100 og at tegningene har god kvalitet slik at saksbehandler kan sette seg i saken og vurdere den på en riktig måte. Det er ingenting i veien for at du kan gjøre dette selv, dersom du sitter inne med nok kompetanse på slik teknisk tegning.

Hva er en tiltakshaver?

En tiltakshaver (også kalt byggherre) er den som bestiller/betaler for tiltaket det søkes om. Tiltakshaver kan søke om og utføre enkle tiltak selv. En slik søknad kalles ”søknad om tiltak uten ansvarsrett”. Ved søknad om mer kompliserte tiltak kreves det ansvarsrett. Da må tiltakshaver kontakte et ansvarlig foretak. Et ansvarlig foretak sender inn søknaden på vegne av tiltakshaver og de ansvarlige utfører arbeidene.

Hva er et tiltak?

Tiltak er det det søkes om. Søkes det om en garasje er det garasjen som er tiltaket.

Hva er forskjellen på en ettrinnsøknad, rammesøknad og søknad uten ansvarsrett?

I en ettrinnssøknad gis igangsettingstillatelse direkte. Det vil si at man kan starte arbeidene når man mottar vedtaket.

En rammesøknad omfatter flere ledd. Det settes ofte vilkår i en rammetillatelse. Når man søker om rammetillatelse må man søke om igangsettingstillatelse før man starter arbeidene. Vilkårene i rammetillatelsen må være oppfylt før igangsettingstillatelse kan gis. En rammesøknad krever søknad om ansvarsrett.  

Søknad om tiltak uten ansvarsrett gjelder for enkle tiltak. Her kan tiltakshaver søke om og utføre arbeidene selv.

Hva er en igangsettingstillatelse?

Søknad om igangsettingstillatelse må være godkjent før man starter arbeidene når det søkes om rammetillatelse. Alle vilkår i rammetillatelsen må være oppfylt når man søker om igangsettingstillatelse. Søknad om igangsettingstillatelse krever søknad om ansvarsrett.

Sist endret: 13.04.2018

Fant du det du lette etter?

Takk for din tilbakemelding

Hva forsøkte du å finne?